刘涛的空间

农村房屋买卖纠纷合同效力认定问题

　　1、无权处分房屋的人签订的买卖合同。一年内，该院共审结涉及无权处分房屋的人签订的买卖合同案件2件，其中判决1件，调解1件。对这一问题的认识基本不存在差异。两案均认为无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。

　　2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。对于这一问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。其法律依据是土地管理法第12条的规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条的规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”另一种观点认为，房屋是否过户不影响房屋买卖合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立时生效。自愿订立买卖房屋协议，协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。

　　3、关于农村房屋出卖给市民的房屋买卖合同是否有效的问题。这一问题存在较大的分歧。一种观点认为违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，农村房屋不得出卖给市民，房屋买卖合同无效。其依据主要是土地管理法规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;和国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”;另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

　　由此可见，审判实践中基于相同的事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。